Création d’une SCI pour l’achat d’un bien immobilier
La SCI est une forme de société par laquelle plusieurs associés possèdent et gèrent un ou plusieurs biens immobiliers.
Les associés partagent les pertes ou les bénéfices comme dans n’importe quelle société. En général, proportionnellement à leurs droits dans la société.
Un gérant gère et représente la SCI après avoir été désigné par un vote ou les statuts de la société.
Les pouvoirs du gérant sont définis par les statuts de la société qui peuvent donc conditionner certaines actions (achat ou vente par exemple) à un accord préalable.
Les conditions de vote et de majorité sont également définies dans les statuts.
Création d’une SCI
La création d’une SCI est semblable à toute création d’entreprise. Il convient de rédiger les statuts, les enregistrer (au centre des impôts), publier la constitution de la société dans un journal d’annonces légales et immatriculer la SCI.
Aucun capital social minimum n’est exigé et il est conseillé sur ce point d’adopter un capital variable afin d’éviter trop de formalités quand la SCI change d’associés ou évolue d’une autre manière.
L’avantage principal pratique de la SCI est de pouvoir gérer un même bien immobilier à plusieurs.
Les avantages de la SCI pour résoudre les problèmes de l’indivision
Dans de nombreux cas, une SCI (Société Civile Immobilière) est constituée pour résoudre le problème créé par ce qu’on appelle l’indivision.
Cette « indivision » survient quand un bien immobilier devient la propriété de plusieurs personnes, par exemple suite à la mort de quelqu’un qui a plusieurs héritiers.
Dans une indivision, la gestion du bien nécessite l’accord des « indivisaires » ce qui peut engendrer des blocages.
On peut en sortir avec une convention d’indivision, qui désigne un gérant du bien et les limites des possibilités qui lui sont données.
Cependant, cette convention a une durée maximale de 5 ans et le gérant n’a de toutes façons pas la possibilité de décider seul des choses vraiment importantes.
Par ailleurs, la loi stipule clairement que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».
Un indivisaire peut donc quand il le souhaite, récupérer sa part, y compris si sa décision déclenche la mise en vente du bien ou un partage de ce dernier (à l’exception de l’existence d’une convention d’indivision en ce qui concerne le partage).
Il résulte des problèmes de l’indivision que la constitution d’une SCI est souvent la solution à la gestion d’un bien immobilier.
Le système est plus souple et les statuts pouvant le décider, le gérant peut avoir plus de pouvoir et des majorités spécifiques peuvent être mises en place pour certaines décisions. Et bien sûr, puisqu’on est dans le cadre d’une société, la cession de parts est plus souple que dans le système spécifique de l’indivision.
La fiscalité de la SCI
La fiscalité des SCI est souvent aussi mise en avant pour les avantages qu’elle procure, par rapport à la possession en nom propre de biens immobiliers.
En ce qui concerne les plus-values immobilières pour des biens immobiliers détenus pendant plus de 22 ans, les cessions de parts de SCI sont soumises au même régime que les ventes de biens immobiliers par des personnes en nom propre : exonération d’impôts.
Si le bien immobilier est loué, les résultats financiers de la SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu et chaque associé paie cet impôt (Catégorie des revenus fonciers) en proportion des parts qu’il détient dans la société. On parle dans ce cas d’imposition transparente.
Si le gérant reçoit une rémunération, cette dernière est considérée comme une avance sur bénéfices pour le gérant.
Une SCI à l’IR doit avoir un objet CIVIL (voir plus loin).
La SCI déduit certains frais des loyers et n’est imposée que sur les bénéfices réels.
En cas de déficit foncier chaque associé peut déduire sa part de déficit de sa base imposable taxable à l’impôt sur les revenus, dans une certaine limite (10700 euros). Un associé qui n’a pas plus d’une certaine limite de revenus fonciers (15000 euros) peut opter pour le régime micro-foncier.
La SCI peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui change alors la donne. (A noter qu’une SCI est obligatoirement à l’IS si elle a une activité commerciale, or la location meublée en est une).
En effet, la société dépend alors fiscalement du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux et peut donc ainsi amortir les constructions (Il n’est pas possible d’amortir le terrain) et déduire les frais d’acquisitions (droits d’enregistrement, etc.).
Avec l’IS, les bénéfices peuvent être mis en réserve (après les impôts relatifs de 15% jusqu’à 38 120 € et de 33,33% au-dessus de cette somme).
Si le gérant perçoit une rémunération, celle-ci est déductible du résultat de la société.
Attention car l’IS a des contreparties.
A la vente du bien, la plus-value est soumise à l’IS et les amortissements pratiques viennent en déduction du prix d’achat (donc la plus-value soumise à l’impôt augmente).
Détail souvent oublié dans les prévisions : si on apporte dans une SCI soumise à l’IS un bien, il y a des droits d’enregistrement à payer.